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【2016-2017年版】知っておきたい初心者向けの不動産投資の基本

      2016/11/13


国内の金利が超低金利で推移し今後の見通しも当面は上昇しない中で今『大家ブーム』が起きているようだ。

安定性や高利回りに関心が集まっており、大手投資用不動産業者が主催している初心者向けセミナーも満席続きと当面この流れは個人を中心に続きそうだ。

そこで今回は関心はあるもののなんだかよくわからない不動産投資について初心者の方向けに基本的な部分を解説していきたいと思う。

【2016-2017年版】初心者向けの不動産投資の基本

なぜ今不動産投資が人気なのか?

①将来への不安

言わずもがなではあるが今の日本の現状を楽観的に考えている人は非常に少なくなってきているようだ。特に年金や雇用などの環境はより一層厳しくなると考えている人が多く将来への不安心理が高まっていることが背景にある。

②超低金利

アベノミクスといわれる経済政策(金融緩和)の影響で国内の金利は前例のない超低金利時代へ突入している。普通預金、定期預金、個人向け国債がほぼ0%近辺での利率なので足元で6%程度(東京23区平均・中古ワンルームの表面利回り)といわれる不動産は魅力的に移りやすい。

③金融機関が貸出しに積極的

少し前までであれば普通の会社員がアパートを購入することに対する融資については金融機関は慎重であったが今はどうやら違っている。金融機関にとっても低金利環境下で運用難となっているので貸出先に悩む地方銀行や信用金庫にとっては不動産投資家は美味しいターゲットとなっている。

今の不動産価格は高いのか?安いのか?

これは何をもって高いのか安いのかを判断するのは極めて難しいがあくまで超個人的な目線であることを承知していただいた上でお読みいただきたい。

都心3区(千代田、中央、港)は高い!

2012年以降都心3区に限って言えば1平米あたりの中古マンションの成約単価が実に70万円が100万円程度に約4割値上がりしている。この背景は都内の1等地であれば資産価値があるため価格調整が起こったとしても中長期的には魅力的な物件であることを見越した投資家が集まった結果ともとれる。一方でこのあたりの物件は中長期的な賃料収入で購入している人ももちろんいるが投資として保有している投資家も多い為、金融の世界でクラッシュが起きると資金引き上げも早くなる可能性が高い為要注意だろう。

実はそこまで上昇していない主要都市

一方で神奈川、大阪、埼玉、千葉、愛知のような国内の主要都市ではそこまで中古マンションの成約単価は上昇していない。なんなら千葉、愛知はほぼ横ばいだろう。

ただここで騙されてはいけないのは地方都市でも都市機能や居住快適性を重視しているエリアの値段はどんどん上がっているということだ。一方で郊外のエリアは値下がりしているところもある。従って県レベルになるとあんまりあがっていないけれど人が集まるような居住区の不動産はしっかりと上昇しているのだ。

世界的にみると東京はそこまで高くない

国際的な都市レベルの比較感でいうとロンドンや香港の不動産価格は日本の2~3倍するので高くないという人もいる。アジアレベルでみても香港やシンガポールのような大都市よりも日本は不動産の表面利回りはやや高くなっており金利水準なども考えるとバブルというわけでもなさそうなのは事実である。

日本は人口減だから価格が下がるかというとそんな単純でもない

日本は人口減だから価格が今は割高で将来的には価格は下落すると考えている人が多いようだがそんなに単純なものでもないようだ。というのも日本全体でみると価格は下がる可能性は高いがこと都市中心部の人口密度は当面の間も変わらないと予想されている。恐らくこの記事を見ている方は不動産投資に少なからず興味、関心がある方だと思うが恐らく地方の都市部から離れた今後人口が増えないと予想される場所に不動産を購入する人は稀だろう。今後も長期的に人が集まる場所であればそこまでの心配は必要ないのかもしれない。

不動産投資を行っているメインプレイヤーは?

実はあるサークルのアンケート結果だが主な不動産投資家の属性は以下の通りだ。

・年齢は30~50代

・年収は400~800万で半数(1000万以上が20%程度)

つまり脱サラを狙っている中流層が手をだしていることがわかった。

更に面白いのは不動産を初めて購入した時の自己資金が1000万超の層と400万以下の層とで2分されており余裕資金から始める人と将来性を見込んでチャレンジする人がいることがわかった。

株式投資との違いは?

なんだか投資と聞くと株式投資を思い浮かべる人も多いだろう。そこで株式投資との違いを思いつく限り箇条書きにしてみた。

・値動きは株式の方が大きく、不動産は穏やか

・株式は市場での売買、不動産は相対取引

・流動性(現金化のしやすさ)は株式の方が高い

・取引コストは株式は安い(ネット証券などであればかなりミニマムな金額)が不動産は高い(印紙代、仲介手数料などもろもろ合わせると物件価格の7%程度)

・資金がなくても不動産は購入可能(個人の信用力による部分が大きいが)

・不動産は自分の手で改善をすることにより収益アップもあり得るが、株式は他人任せ

これくらいが代表的な違いではないだろうか。

1点補足をしておくと値動きについて不動産は穏やかとかいているが実際には不動産価格というのはそんなに価格が明示されるわけでもないので(その結果現金化がしにくいわけだが)不透明な部分が多分にある。そもそも相対取引なので言い値で決まれがそれが値段になるのだから。

それぞれの資産に一長一短があるわけだが現在金融機関も不動産投資については前向きに融資をしてくれるので元手のない人にとってはチャンスがあるのは満額ローンでも始めることが出来る不動産投資なのかもしれない。

 不動産投資のリスク

投資にはリスクが付き物の訳だが不動産投資の最も大きなリスクは「流動性リスク」であると考えている。つまり「売りたくてもすぐに売れない」ということだ。

従って想定よりも入居者を集めることが出来ないという状況に陥った時の対処がしにくいという最大の弱点がある。当初予想していた賃料が見込めないと生活が厳しくなるというような切羽詰まった状況に陥ってしまうと悲惨な結末を迎えるためアドバイスとしては家賃収入に占める借入金の返済比率をなるべく下げておくことだと思う。返済比率が5割程度であれば上出来ではないだろうか。

とはいえ売却先を探して新規物件の購入や資産整理を行いたい人は7万人以上が登録している不動産投資情報サイトの「楽待」などを利用して不動産業者に査定依頼をしてもらうことをオススメします。

あとは中々対策を立てづらいのが「人のリスク」だ。不動産を所有して大家になるということはその家に住む人が重要になる。家賃の滞納や入居者の中にとんでもない人が入ると他の部屋に空室が生まれやすくなるなどの問題が起こってしまう。このあたりは防ぎようがない部分でもあるのだが心積もりをしたうえで投資することが重要だと思う。

不動産投資の情報はどこで集める?

正直初心者は不動産投資についてどのように初めていいかわからない人が多いはず。ほとんどの人はインターネットを利用して物件を探している人が多いようだ。

また東京近郊に住んでいる方であれば不動産会社等にコンタクトをして話を聞いたり、セミナーなどに参加して情報収集することもできます。中々地方都市の人は難しいと思いますが。

以下のようなサイトから資料請求や面談などが可能なのでトライしてみたらいかがでしょうか。





とりとめのない記事になってしまいましたが今日の記事は以上です。

全く関心のなかった人まで参入している今の不動産投資の市場。脱サラを目指すサラリーマンである私のような人間にはとても魅力的な世界に思えます。しかし投資は投資。しっかりと自分自身で情報を集めて後悔のないように実行しましょう。

 - 管理人の独り言

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